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土地建物等の譲渡所得

首都圏を中心に不動産取引が活発になっていることが報じられ、地価下落が傾向に歯止めがかかって来ているようです。

今回は、不動産を売却した際の課税関係についてお知らせします。

(不動産を売却した際の課税制度)

土地や建物等を譲渡した際の所得税は、その土地建物の所有期間の長短により①長期譲渡所得と②短期譲渡所得に分けて計算することになります。

また、この譲渡所得は事業所得や給与所得など他の所得とは区分して、譲渡所得そのものに税率を乗じて税金を計算します。(分離課税)

 (適用税率) 

①  長期譲渡所得

所有期間が5年を超える土地建物等を譲渡した場合には、長期譲渡所得とされ、15%の所得税及び5%の住民税が課税されます。

 ②  短期譲渡所得

所有期間が5年以下の土地建物等を譲渡した場合には、短期譲渡所得とされ30%の所得税及び9%の住民税が課税されます。

(所有期間の判定)

このように所有期間の長短で負担する税額が大きく異なることになりますので、長期または短期に該当するかの判定は、たいへん大きな問題です。

その所有期間の判定は、土地建物等の取得の日から、譲渡した年の1月1日までとされ、譲渡した日とは異なりますので、注意が必要です。

取得の日から譲渡した日までが5年を超えていても、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えていなければ、その譲渡した土地建物等は短期譲渡所得となるということです。

 (取得日・譲渡日の判定)

また、取得した日は、原則として資産の引渡しの日が基準とされています。

引渡しの日は、契約書上での引渡し日・所有権移転登記書類の授受・その土地建物等の利用を開始した日・譲渡代金の大部分の受領など、その土地建物の支配関係がいつ移転したのかに基づいて判断しなければいけません。ただし、原則として譲渡代金の決済が完了した日より後にはなりませんので留意してください。

引渡し日のほかにも、契約の効力発生の日を選択することも可能です。契約の効力発生の日は、売買契約の締結日になります。

 納税者は取得日・譲渡日を選択することができます。譲渡資産の取得日を契約の効力発生の日(契約日)で判断していても、その資産を他の者に譲渡した場合の譲渡日を、契約日でなく、引渡し日とすることも可能ということです。

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